ДНК города

Четыре пункта

Недавно попала на глаза информация о решении Верховного Суда Украины (ВСУ) по вопросу о предоставлении органом градостроительства и архитектуры градостроительных условий и ограничений (ГУО) при отсутствии детального плана территории (ДПТ) или плана зонирования (зонинг).

Суд пришел к выводу, что в соответствии с ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», в исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче ГУО входит, среди прочих, и такое, как «несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне». В категорию градостроительной документации на местном уровне входят, как известно, Генеральный план населенного пункта (Генплан), а также детальный план территории (ДПТ)  и план зонирования территории (зонинг).

Судом установлено, что при  наличии Генплана, таким образом, гарантировано право предоставления ГУО застройщику, вне зависимости от того существует ли  на соответствующий земельный участок действующий ДПТ,  Зонинг или нет.

Если это решение ВСУ станет прецедентным, можно считать, что реформирование всей градостроительной отрасли на этом может быть завершено, а на совершенствовании законодательной базы в этой сфере, на создании «прозорой ДАБІ», развитии градостроительного кадастра разных уровней с привлечением международных грантов и специалистов по вопросам BIM & GIS технологий и многих других шагов навстречу «европейским ценностям» можно ставить крест.

В чем заключается такой скепсис?

Для ответа на этот вопрос взглянем  на определение такого документа, как ГУО, согласно действующих нормативных актов.

Итак, согласно ст. 1 Закона Украины “О регулировании градостроительной деятельности” (далее – Закон) читаем: “градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (или сокр. ГУО – авт.) – документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований, предъявляемых при проектировании и строительстве к этажности и плотности застройки земельного участка, разрывов до домов и сооружений, до красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, других требований к объектам строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией”. В статье 29 Закона указано: “Перечень указанных условий является исчерпывающим”. Это почти все, что прописано о ГУО в Законе, который насчитывает, между прочим, более 40 статей. Даже о присвоении адресов объектам строительства посвящено целых три статьи Закона (или почти 1.5 – 2 десятка страниц).

А важнейший документ для архитекторов-проектировщиков, застройщиков и других субъектов градостроительной деятельности написан очень скупо и абстрактно (2-3 страницы). Если прочитать более тщательно ст. 1 и посмотреть в подзаконный акт о порядке предоставления ГУО (далее – Порядок; Приказ № 135 от 31.05.2017 Минрегиона), то последняя фраза из статьи Закона о ГУО и вовсе сжимается до фитилька. Ведь требования по “благоустройству и озеленению, другие требования” в последней редакции формы ГУО, согласно Порядка, совсем отсутствуют, что уже означает несоответствие друг другу  Порядка и Закона. Даже о словосочетании “комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию” тоже говорить можно только с иронией. О дефективности нынешней действующей формы ГУО мы уже писали ранее на сайте ААО.

Что же происходит в строительной сфере, если охватить все эти вопросы целиком?

Застройщик (или как его еще нежно называют “инвестор”) с оглядкой на указанное решение ВСУ может вздохнуть полной грудью, поскольку теперь  имеет право требовать предоставления ГУО на основании только решений генерального плана города. Представьте такую ситуацию: генплан населенного пункта с населением более 500 тыс. (Киев, Харьков, Одесса), который разработан на топогеодезических материалах масштаба 1:10  000. Территория жилой застройки, где преимущественно размещаются многоквартирные дома и, соответственно, должны быть учтены учреждения повседневного социального обслуживания: школьные и дошкольные учреждения, амбулатории и тому подобное. Их количество, вместимость, инженерно-транспортная структура должны решаться на последующих стадиях проектирования. В частности, на стадиях плана зонирования территории (зонинга) и\или ДПТ. И только потом наступает стадия проектирования на основании ГУО.

Некоторые уточнения о порядке расчета и размещения объектов социальной и инженерной инфраструктуры внесены в ДБН`ы новой редакции (ДБН Б-1.1-22: 2017 – “Состав и содержание плана зонирования территории”  и ДБН Б 2.2-12: 2019 “Планировка и застройка территорий”). Но, разработан ли и утвержден ли хоть один из планировочных документов по новым ДБН в Украине? Предполагаем, пока еще нет. И пока неизвестно, как заработают новые правила на практике. Допускаем,  что зонинги населенных пунктов, утвержденных в настоящее время, не содержат ГУО с учетом последних нормативов. Поэтому, режимы использования соответствующих территориальных зон не определяют параметров размещения новой застройки. Таким образом, даже при наличии зонинга, ни одним документом нельзя определить расчетной потребности в количестве мест школьных и дошкольных учреждений для новой жилой застройки.

Исходя из этого, застройщик, заинтересованный в размещении коммерческого жилья и, безусловно,  не заинтересованный  в объектах соцсферы, вправе требовать от органов архитектуры предоставления ГУО исключительно на многоквартирную застройку, ссылаясь на генплан города. (О целевом назначении земельного участка, который должен быть оформлен до получения ГУО, расскажем чуть позже). 

Даже при отсутствии ДПТ на определенную территорию, органы архитектуры не имеют каких-либо оснований отказать инвестору в размещении многоквартирных домов в том количестве, насколько ему позволяет земельный участок. И, при этом, ни одного школьного, дошкольного учреждения. Ни одного объекта здравоохранения, пожарного депо, социальных объектов. Почему? Потому, что размещение жилья предусмотрено градостроительной документацией, то есть генпланом, как это следует из решения ВСУ. Да, объекты социальной сферы и обслуживания также могут быть размещены на этой территории, но как рассчитать где и сколько их требуется? Без разработки ДПТ это  просто невозможно.

По нашему мнению, для жилой застройки только ДПТ может дать ответы на многие вопросы: о школах, садиках, пождепо, плотности застройки, транспорте  и др.

По результатам решения ВСУ инвесторы имеют все основания строить многоквартирное жилье без объектов социальной сферы, несмотря на протесты жителей, вызовы прокуратуры, расследования СМИ.

К вопросу целевого назначения земельного участка. Действительно, застройщик должен, для получения ГУО, оформить земельный участок соответствующей категории. В соответствии с Законом целевое назначение участка может определяться на основании зонинга или ДПТ. В городах где существует зонинг это не такая сложная для застройщика задача. Причина та же. Зонинг определяет функциональное назначение участка большей частью для существующей застройки, но не определяет параметры застройки для новых объектов. Только в новой редакции ДБН Б-1.1-22: 2017 о порядке разработки плана зонирования территории есть упоминание о том, что ГУО для отдельных участков, предельные параметры для отдельных объектов определяются в соответствии с ДПТ (п. 6.3 указанного ДБН), но в Законе это требование отсутствует. Таким образом, владелец, допустим недействующего предприятия (санатория, киностудии и т.д.), выкупая недвижимость бывшего завода (лечебного корпуса, летнего кинотеатра, др.), где согласно генплана и зонинга возможна жилая застройка,  переоформляет  участок на жилую застройку. Затем, получив соответствующие  ГУО,  застраивает всю территорию участка жильем. Без какого-либо общественного обсуждения, без общественных слушаний, без рассмотрения градостроительного совета, без конкурса. 2 га, 3, га или 5 га жилой застройки без единого объекта социальной сферы, без модернизации или реконструкции существующей транспортной инфраструктуры. Исключительно жилье. Поскольку указанное решения ВСУ задает соответствующий алгоритм действий.

Мы уважаем украинский суд и поэтому  решения ВСУ принимаются такими, как они есть. Но, при этом есть достаточно, мягко говоря, замечаний к Закону “О регулировании градостроительной деятельности”. К содержанию и форме градостроительных условий и порядка их предоставления

Градостроительные условия и ограничения (ГУО) – это единственный документ, в котором специалисты архитектуры и градостроительства могут изложить требования к проектируемому объекту архитектуры.

Этот документ не может, по нашему мнению, содержать только 3-4 позиции характеристик объекта будущего строительства. Он не может предоставляться всего лишь по письменному заявлению застройщика о намерениях застройки, в который обозначается место расположения будущего объекта в М 1: 2000.

Недавняя история  с надстройкой квартиры на доме 1950-х годов постройки по ул. Софиевская,1, прямо  на Майдане Независимости в Киеве всех потрясла и еще не завершилась . 

Как можно предъявить адекватные претензии к этой пристройке, если действующая форма ГУО имеет всего четыре пункта, которые должны определить  параметры  объекта проектирования?

Представим такой сценарий: обладатель квартиры подает заявление с намерением “реконструкция квартиры с расширением”. Согласно Порядку, он прикладывает к своему заявлению, в данном случае, только две бумаги: 1. копию документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимого имущества (квартиру); 2. выкопировку из топографо-геодезического плана         М      1: 2000.

Как известно, такая форма отображения намерений застройки как градостроительный расчет сегодня отсутствует по законодательству с 01.01.2019 г, хотя отметим, что упоминание о нем еще осталось и в ДБН Б-1.1-22: 2017 и в новом ДБН Б 2.2-12: 2019 (здесь снова, десинхронизация Закона и подзаконных актов). Продолжаем моделировать ситуацию: чиновник от органа архитектуры предоставляет ГУО со следующими условиями и ограничениями (согласно Порядку):

  1. высотность – не меняется.
  2. процент застройки земельного участка – отсутствует.
  3. плотность населения – без изменений.
  4. расстояния до красных линий, зданий, границ участка и т.д. – без изменений.

Согласно таких  ГУО можно построить на крыше разноэтажного дома что угодно. Можно балкон 1м Х 2м или 2м Х 3м. Можно лоджию или веранду. Можно комнату или две. Столько, сколько позволит терраса, чердак, потому что никакие параметры или общий вид “реконструкции с расширением” в ГУО не указывается и не отображается и проконтролировать это органам государственного надзора невозможно.

Только что мы описали  ситуацию с пристройкой к квартире. Если же  это касается 2-5 га жилой застройки на месте бывшего предприятия – поле деятельности для застройщика по существующей форме ГУО расширяется за горизонт. Общие сведения на десятки тысяч кв. метров застройки не могут быть объективно оценены на соответствие градостроительной документации, исходным данным (ГУО) и утвержденному проекту.

Скажем откровенно: гражданина не очень интересуют вопросы модернизации градостроительной деятельности, электронной системы в строительстве, территориальные зоны, СЕО, профильные пространственные данные, УСК 2000 и вся остальная конструкция законотворческой пирамиды в сфере архитектуры и градостроительства.

Людей, прежде всего, интересует комфортность  жизненного пространства, безопасная среда, личная защита и защита его близких. Архитектурная среда формирует большинство из перечисленных категорий жизнедеятельности человека. Поэтому, ответ на  вопрос о том, какой дом, сооружение, комплекс может быть построен рядом с нами мы должны знать заранее. Инвестор должен доказать целесообразность его размещения и назначения, обосновать его внешний вид, размеры-этажность, показать насколько он может затронуть наши интересы, наши дома, нашу историческую среду, которую мы пытаемся сохранить.

Для этого горожане должны видеть проект строительства, влиять на его формирование, при необходимости, предотвратить возможные негативные последствия в случае его возведения.

В п. 4 статьи 2  Закона зафиксирован важный принцип осуществления градостроительной политики: деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, предусматривает взаимоувязку государственных, общественных и частных интересов при планировании и застройке территорий. Это является одним из краеуголных положений, на котором базируется Закон. Именно ГУО является той последней “точкой касания”, где эти интересы должны быть уравновешены, поскольку на стадии градостроительной документации эта  триада интересов подлежит урегулированию по умолчанию. А вот существующая форма ГУО, да и содержание самого Закона играют большей частью на стороне застройщика, немного меньше – на стороне государства. Но, с вышеупомянутым приговором ВСУ существующая модель регулирования градостроительной деятельности не оставляет шансов отстоять интересы граждан, жителей отдельных микрорайонов и городов в целом

Для того, чтобы исправить ситуацию ГУО должны стать более весомым документом, чем 4 пункта о плотности и высотности. Никакого иного документа, кроме ГУО, органы архитектуры застройщику  не предоставляют и в дальнейшем процессе создания объекта архитектуры участия не принимают. Ответственность за вновь создаваемый объект возлагается большей частью на заказчика \ инвестора, точнее на его совесть, культуру, патологию.

Представьте, в крупном украинском городе провели большой международный конкурс на строительство музея современного искусства с библиотеками, театральной сценой, общественными пространствами и рельефным дизайном вокруг. Одержал победу проект известного ателье с мировым именем. Орган архитектуры, по закону, должен предоставить ГУО для дальнейшего проектирования.

А там 4 пункта. Что на веранду, что на многоэтажный жилой комплекс, что на музей.

Только 4 пункта.

В связи с этим предлагаем:

  1. Внести соответствующие изменения в Закон “О регулировании градостроительной деятельности” в части, касающейся четкой определенности получения ГУО только на основании ДПТ для нового строительства, в частности жилищного, в объемах, которые требуют дополнительных инфраструктурных нагрузок, то есть школьных и дошкольных учреждений, медицинских учреждений и тому подобное.
  2. На основании зонинга ГУО могут предоставляться в случае реконструкции существующей территории с соответствующим режимом использования.
  3. Такие же требования должны касаться вопросов оформления земельных участков.
  4.  Внести изменения в Порядок предоставления ГУО, в котором более подробно:

а). определить зависимость объемов строительства и изменений инфраструктуры территории от вида градостроительной документации, на основании которой эти ГУО выдаются;

б). дополнить \ изменить форму и содержание ГУО, к которым добавить ТЭП, уточнить качественные параметры застройки (например, наряду с определением высоты в метрах обозначать также и этажность, др.);

в). графическая часть должна  быть обязательным приложением к текстовой части ГУО (состав графической части также четко определить).

  1. Вернуть обязательность предоставления намерений застройки в графическом виде (градостроительного расчета) при получении ГУО.
  2. В ст. 31 Закона внести обязательность привлечения к экспертизе ПСД сертифицированных специалистов-архитекторов.
  3. В порядке утверждения проектов строительства и проведения их экспертизы в цели проведения экспертизы проектов строительства добавить обязательность проверки соответствия проекта исходным данным на проектирование, в частности ГУО (сейчас такое требование вообще отсутствует, см. п.6 и 15 порядка). Учесть необходимость привлечения экспертов-архитекторов в п. 7 порядке.
  4. Предусмотреть комплектование штата сотрудников ГАСК с обязательным наличием в т.ч. и специалистов в сфере градостроительства и архитектуры
  5. Внести изменения в ст. 20 Закона в части повышения роли архитектурно-градостроительных советов в процессе рассмотрения проектов строительства, реконструкции, реставрации и регенерации объектов.

 

Просим считать изложенное программой-минимум по совершенствованию архитектурно-градостроительной отрасли.

канд. архитектуры Греков А.С.

Please follow and like us:

Просмотров: 2768

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE