ДНК города РЕ ФОРУМ

Ржавый инструмент сохранения архитектурного наследия. 2-я часть

Продолжим исследовать проект корректировки Историко-архитектурного опорного плана Одессы (ИАОП). С момента прошлой публикации авторы корректировки внесли изменения в свой проект, и словосочетания «території міста Охтирка» уже нет, с чем нас всех и поздравляем.

Сегодня поговорим о территориях – зонах охраны памятников, зонах регулирования застройки и т.д.

А еще об ограничениях, действующих в этих зонах – что и как можно строить, что нельзя.

В Одессе есть два исторических ареала – Центральный исторический ареал и исторический ареал «Французский бульвар». Традиционный характер городской среды этих ареалов отличается. В центре – квартальная застройка, доходные дома и административные здания. На Французском – садово-парковая застройка, особняки и дачи.

Ограничения высотности в версии 2008 года были довольно простые. Центральный исторический ареал – не выше 18.6 метров, акцентные здания на углах кварталов – 21.3 метра. На Французском бульваре допускалась дискретная малоэтажная застройка. То есть отдельно стоящие здания до 3 этажей. Про недостаточную обоснованность ограничений высотности и спорные границы ареалов мы уже писали.

Была надежда, что в новой версии ИОАП разработчики подойдут к ограничениям высотности более аргументированно и из ИАОП-2021 вычеркнут абзац

 «Граничная высота новых зданий, размещаемых в глубине квартала, должна определяться математическими расчетами в составе историко-градостроительных обоснований таким образом, чтобы видимая с  улицы проекция верхней части фасада нового здания не превышала 62% высоты фасада здания, выходящего на красную линию улицы.»

Эта норма действовала с условием разработки историко-градостроительного обоснования (ИГО). ИГО с 2019 года отменили, и ожидалось, что легализация высотных зданий в центре прекратится. Но нет, и после 2019 строились.

Многие высотки в центре города появились благодаря этому абзацу.

Безусловный плюс разработчикам, что они убрали эти 62% из ИАОП.

В ИАОП-2008 была обозначена комплексная охранная зона исторического центра. Но ограничения высотности действовали в границах исторических ареалов.

Также в ИАОП – 2008 были зоны регулирования застройки – территория порта и Молдаванка:

«..на території зони регулювання забудови Портової ділянки будь-які нові будівлі та споруди за висотою не повинні перевищувати існуючу будівлю Морського вокзалу;

на території зони регулювання забудови на Молдаванці нові будівлі за висотою не повинні перевищувати 48 м».

Сиреневой линией обозначены границы исторических ареалов, красной – границы комплексной охранной зоны, оранжевой – заповедник «старая Одесса»

Что изменилось в границах территорий по версии 2021 года?

Разработчики говорят, что границы исторических ареалов не менялись. Однако в ИАОП-2021 территория порта из ареала исключена.

Красным – границы Центрального исторического ареала-2021, сиреневым – границы Центрального исторического ареала-2008.

Также изменились границы охранных зон. Вместо комплексной охранной зоны исторического центра появились охранные зоны как одиночных зданий-памятников, так и их комплексов и ансамблей. Этих охранных зон более 300. В пределах Центрального исторического ареала-2021  эти охранные зоны занимают около 75% площади ареала.

Оставшиеся 25% Центрального исторического ареала – зона регулирования застройки 1 категории.

Такая же картина с историческим ареалом Французский бульвар – охранные зоны и зоны регулирования застройки.

Зона регулирования застройки в районе Молдаванки увеличилась до ул.Балковской.

Порт и застройка по ул.Приморской со стороны порта, не вошедшие в Центральный исторический ареал, также стали зоной регулирования застройки 1 категории.

Ограничения по высотности при реконструкции и новом строительстве – все те же 18.6 м и 21.3 м для акцентных зданий на углах кварталов.

Эти ограничения будут действовать теперь и в охранных зонах, и на территориях регулирования застройки в границах исторических ареалов.

С оговорками, куда без них:

«..але не вище ніж на один поверх від фасадних будівель, що розташовані суміжно. У разі різної поверховості суміжних фасадних будівель поверховість новобудови розраховується як їх середня поверховість з урахуванням технічного поверху об’єкта будівництва/реконструкції, але без врахування мансардного поверху та шатрової покрівлі у разі їх влаштування;

будівля у дворі – не вище запроєктованої фасадної будівлі, але не вище ніж на один поверх від дворових будівель, що розташовані суміжно. У разі різної поверховості суміжних дворових будівель поверховість новобудови розраховується як їх середня поверховість з урахуванням технічного поверху об’єкта будівництва/реконструкції, але без врахування мансардного поверху та шатрової покрівлі у разі їх влаштування.»

В зонах регулирования застройки за пределами ареалов допустимая высотность разная. На Молдаванке – 18.6(21.3)м. Жевахова гора – 7 или 18 метров в зависимости от зоны.

В зонах охраняемого ландшафта «допустима висота об’єктів нового будівництва – 3 м від поверхні землі без врахування висоти даху».

Вроде все замечательно. Появились охранные зоны памятников. Увеличилась зона регулирования застройки Молдаванки. На Молдаванке появилось ограничение высотности в 18.6м. Мало того, часто новое здание должно быть еще ниже, учитывая этажность «зданий, размещенных смежно».

В зонах охраняемого ландшафта вообще строить ничего не получится, учитывая ограничение в 3(три) метра от поверхности земли. Любой проектировщик это подтвердит.

Но сдержим свою радость и проанализируем эти изменения детальнее.

Границы исторических ареалов

Что такое исторический ареал? Это «це найбільш освоєна в минулому і  добре збережена  частина  території  населеного місця,  що відрізняється традиційним характером середовища  і  значною  кількістю  об’єктів культурної спадщини від інших, менш освоєних або погано збережених частин населеного місця.»

Вам не кажется, что в ареале Французский бульвар уже не идет речь о «добре збережена  частина  території  населеного місця,  що відрізняється традиційним характером середовища»? Не проведена реальная оценка территории, подпадающей под это определение.

В границах Центрального исторического ареала так же есть территории, утратившие большинство критериев традиционного характера среды.

Мало того, сам этот характер в Центральном историческом ареале различается – и квартальная застройка, и садово-парковая –в одном флаконе.

Высотные ограничения

Почему же тогда ограничение высотных параметров одинаковое? Очевидно, ни качественный анализ среды, ни анализ высотности застройки не проведен. Соответственно, никаких выводов не сделано. Были 18.6 м – остались 18.6 м. И на ареал Французского бульвара эти 18.6м прописали.

И на Молдаванке те же 18.6м.

То есть стройте – и на Приморском бульваре, и на Французском, и на Балковской – с одинаковыми ограничениями. Хотя любому специалисту понятно, что в некоторых местах это недостаточное ограничение, а в некоторых возможны и более высокие здания.

Но ведь есть новые пункты, ограничивающие высоту. «..але не вище ніж на один поверх від фасадних будівель, що розташовані суміжно. У разі різної поверховості суміжних фасадних будівель поверховість новобудови розраховується як їх середня поверховість з урахуванням технічного поверху об’єкта будівництва/реконструкції, але без врахування мансардного поверху та шатрової покрівлі у разі їх влаштування».

Во-первых, нигде не написано, высоту каких «смежных зданий» нужно учитывать. Застройку 2000-х с ее 12-18 этажами?

Во-вторых, а что такое «смежные фасадные здания»? Для квартальной застройки понятно – застройка блокированная, соседние здания стоят вплотную. А для Французского бульвара? Если здание на соседнем участке 100-150 метрах? Одноэтажное? Тогда больше двух этажей не строить? Или поискать что-то повыше на других смежных участках? Неясно. Следовательно – возможность манипулирования при разработке и утверждении проектной документации.

В третьих, как будем поступать, если справа от реконструируемого здания – два этажа, слева – три? Средняя этажность – два с половиной. Кто будет определять, два или три в итоге? Еще одна возможность манипулирования.

В четвертых, «..але без врахування мансардного поверху». То есть реально можно еще один этаж добавить. А то и пару, сходите на перекресток Еврейской и Александровского. Там три угловых здания – с двухэтажными мансардами.

В пятых, во дворах еще веселее. «..будівля у дворі – не вище запроєктованої фасадної будівлі, але не вище ніж на один поверх від дворових будівель, що розташовані суміжно». Учитывая, что часто дворовые постройки – одноэтажные, то два этажа для нового строительства – это потолок. О привлечении инвестиций и реновации кварталов можно забыть. И кстати, как будет определяться «будівля у дворі» в садово-парковой части исторической застройки? По мнению чиновника?

Наше мнение – это сырой и непродуманный регламент, дающий широкие возможности манипуляций и содержащий высокие риски коррупции.

Охранные зоны

В корректировке ИАОП новых охранных зон – около трехсот. Ни о каких детальных проработках границ этих зон речь не идет. Хотя тут же, в пояснительной записке, написано – «Межі та режими використання зон охорони пам’яток визначаються науково-проектною документацією на основі історико-архітектурного опорного плану та затверджуються відповідним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини».

На все триста новых зон охраны – никакой научно-проектной документации нет. Никто их отдельно не утверждал. Предлагают утвердить оптом, вместе с корректировкой ИАОП.

Давайте вспомним, как утверждалась одна-единственная зона охраны – по «Даче Маразли».

Сегодня предлагаются к утверждению триста таких потенциально конфликтных «дач Маразли».

Вы возразите – много охранных зон в границах исторических ареалов, где ограничения высотности одинаковые и в охранных зонах, и за их границами.

Во-первых, непонятно, почему режимы использования и для охранных зон, и за их пределами одинаковые. Если брать пример той же «Дачи Маразли», то в чем был конфликт? Что за границами зон охраны застройщик мог строить свои 21.3 метра, и границы имели значение. А сейчас ИАОП предлагает разрешить строить и в границах зон охраны.

Во-вторых, давайте разделим границы территории и режимы их использования. Пример Зонинга, утвержденного в 2016 году. В котором режимы использования в ареале «Французский бульвар» были изменены. Вместо «..має зберігатися … існуючий характер забудови у вигляді дис­кретно розташованих малоповерхових будівель» стало «встановити обмеження висотності забудови до 15 метрів для будівель і споруд, що розташовані уздовж червоних ліній вулиць». По красной линии – 15 м, в глубине – без ограничений.

Этот наглядный пример демонстрирует, что режимы использования могут быть изменены в будущем. А новые границы останутся. Которые, напомним, включают около 75% территории Центрального исторического ареала.

И еще забавная деталь. Цитирую пояснительную записку: « Режими використання зон охорони пам’яток місцевого значення затверджені наказом від…. №….. Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об’єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації.». Да, номера и даты нет. Потому что нет такого приказа. Очевидно, управление ждет оптового утверждения режимов, чтобы переложить ответственность за принятие решения на разработчиков и заказчиков корректировки ИАОП, консультативные советы и Министерство культуры.

Зона охраняемого ландшафта

«Зони охоронюваного ландшафту можуть використовуватися для рекреації з мінімальним упорядженням і для традиційної діяльності, що не порушує ландшафт. На території зон охоронюваного ландшафту можлива господарська діяльність, якщо вона не порушує характеру ландшафту і не потребує зведення капітальних будівель і споруд.»

Это в основном парковые зоны, которые были в ИАОП-2008. Но есть добавление. Склоны вдоль моря от парка Шевченко до конца Французского бульвара.

Здорово, правда? Наконец появился документ, который охраняет несуществующий юридически «парк Юбилейный».

Но, если присмотреться, охраняемый ландшафт ограничен трассой Здоровья. В сторону моря ландшафт охранять не предложено. И от Французского бульвара до Аркадии.

Отличное, по нашему мнению, основание для корректировки Зонинга и Генплана. И легализации застройки вдоль моря.

Зоны регулирования застройки

В проекте разделены на две категории.

Первая категория – территории в границах исторических ареалов, порт и застройка вдоль ул.Приморской со стороны порта, Молдаванка, Жевахова гора.

Вторая категория – примыкает к историческим ареалам со стороны Фонтана, ж\д вокзала и Молдаванки.

Вроде все понятно. Что предлагается по высотным ограничениям – выше мы написали. Хотя предположить, что вдоль Балковской или в районе ул.Дюковская должны действовать ограничения в 18.6 м – несколько оптимистично. Учитывая уже сложившуюся там застройку.

Однако в зонах регулирования застройки есть другой, «незначительный» нюанс.

В пояснительной записке(ПЗ) описаны зоны регулирования застройки первой категории в границах исторических ареалов. Там все ясно – 18.6(21.3)м.

Также отдельный раздел ПЗ – зоны регулирования застройки первой категории за границами исторических ареалов. Там описаны ограничения для Молдаванки и Жеваховой горы. И все. А теперь посмотрим на графическую часть проекта.

Порт и застройка вдоль ул.Приморской со стороны порта – зона регулирования застройки первой категории за границами исторических ареалов. Только в пояснительной записке для этих территорий никаких режимов использования нет!

Формально это означает, что на этих территориях никаких ограничений застройки не предлагается.

Что это – ошибка разработчиков или умысел – решайте сами.

Продолжение следует.

Please follow and like us:

Просмотров: 378

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE