БРЕДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Зонинг особого вынимания

План зонирования территорий (Зонинг) определяет функциональные зоны для всех городских территорий. Где жилье, где рекреация, где промышленность.

Это важный градостроительный документ. Поэтому он разрабатывается только по решению сессии горсовета. И утверждается там же. И корректируется по такой же процедуре.

И после утверждения материалы Зонинга должны находиться в свободном доступе.

В Одессе Зонинг утвержден. 19 октября 2016 года, запомните эту дату.

После утверждения материалы Зонинга были опубликованы на официальном сайте города.

Есть в нем графическая часть. План районов города, на котором вся городская территория имеет то или иное функциональное зонирование. Эта графическая часть тоже не должна меняться и быть доступной для всех.

Большинство наших знакомых, не только архитекторов, после публикации материалов Зонинга скачали их себе на компьютеры. Так удобнее работать.

В сети появляется информация, что, оказывается, графическая часть Зонинга, которая сегодня лежит на сайте города, не совпадает с той, что лежала раньше, в 2016 году.

Депутат горсовета Лилия Леонидова написала о Малиновском районе. Мы решили проверить все районы. И рассказать вам.

Сначала о далеких временах утверждения Зонинга. Летом 2016 года проект вынесен на общественные слушания. Было много споров, создан консультативный совет по вопросам планирования территорий г.Одессы с участием общественных активистов, и в результате – ряд рекомендаций по доработке Зонинга.

Выделен пункт, касающийся рекомендаций к графической части Зонинга

Также у нас были файлы графической части, скачанные в 2016 году, после утверждения и публикации на сайте города. Дата создания файлов – 14.06.2016 (Киевский район) и 22.06.2016 – остальные районы. Что, наверное, неважно, ведь замечания консультативного совета к графической части были только в одном месте – Удельном переулке.

Затем мы заново скачали такие же файлы с сайта города – отсюда. Проект решения от 18.10.2016, опубликован накануне сессии. Там так и написано – Доработанные материалы Зонинга. И файлы графической части имеют дату создания – 18.10.2016. Вроде логично, все по датам сходится.

Только одно непонятно – где файлы, которые были опубликованы изначально. После решения сессии 19.10.2016.

Документально публикацию этих файлов (от 14 и 22.06.2016) подтвердить сложно, их на сайте города уже нет. Но, думаю, при желании возможно. Они там были.

Ладно, теперь займемся сравнением. Хотя нет. Проверим еще раз. Возьмем решение сессии, ведь проект решения – не окончательный документ. Ну и что, что их разделяет один день.

И – барабанная дробь – действительно, в двух документах с разницей в один день есть различия. В решении сессии тот самый Малиновский район – другой. Файл, созданный 23.12.2016.

Еще раз – решение сессии от 19.10.2016, а файл, приложенный к решению – от 23.12.2016.

Это то, что на поверхности. Реальную дату создания файлов тоже наверняка можно выяснить. Вдруг там тоже сюрпризы?

Теперь – к сравнению.

Красным выделены места, где чертежи от 22.06.2016 и 18.10.2016 различаются. В Малиновском районе есть еще и зеленый цвет – для версии от 23.12.2016.

Чтобы понять причины изменений, мы в этих местах проверили назначение земельных участков и наличие градусловий на проектирование.

Большая часть из отмеченного – исправление технических ошибок. Неправильное зонирование территорий с уже существующим целевым назначением, некорректно нанесенные улицы или развязки. То, что должно быть исправлено до утверждения проекта Зонинга. Исправили 18.10.2016, судя по дате создания файла. За день до сессии.

В Суворовском районе только одно изменение, и оно из этой категории. В Приморском районе таких мест – четыре, одно из них – тот самый Удельный переулок, о котором написано в рекомендациях консультативного совета. Остальные три – тоже технические ошибки.

Но в других районах есть различия, которые объяснить техническими ошибками невозможно.

Начнем с Киевского. С целевым назначением земельных участков везде, конечно, полный Содом и Гоморра. Причем множество участков датируется еще началом 2000-х. Например, санаторий Горького:

Участки под усадебную застройку на территории санатория и вокруг нее выделены решениями в 2005-2007 годах. Вопросов по Зонингу в принципе нет, просто недоумение. Хотя недоумение риторическое, не первый санаторий в нашем городе с подобными аномалиями. И не последний.

Следующее место вызывает больше вопросов. Парк 411 батареи, самый большой парк Киевского района. Не считая «парка Юбилейный» на склонах, который, судя по происходящей там массовой застройке, настоящим парком никогда не станет.

Так вот, в первой версии Зонинга парк 411 батареи был в зоне Р-1 – Рекреационная зона объектов природно-заповедного фонда. А в версии от 18.10.2016 стал зоной Р-3 – Рекреационная зона озелененных территорий общего пользования.

В чем разница, спросите? В зоне Р-1 нельзя строить практически ничего. А в зоне Р-3 – при желании можно. Склоны вдоль побережья тому пример. Практически вся застройка последних лет там ведется в функциональных зонах Р-3. Потому что есть лазейки.

Почему изменилось зонирование парка? Наверняка у разработчиков и заказчиков Зонинга будет ответ. Например, что этот парк не ландшафтный или градостроительный памятник, не было оснований.

Мы тоже можем предположить, почему так произошло. Дело в том, что назначение земельных участков на территории парка – в подавляющем большинстве для жилой застройки. Причем, по информации Градостроительного кадастра Одессы, земля эта выделена решением сессии после принятия Зонинга, а именно 07.12.2016 года. Кстати, в Государственном публичном земельном кадастре есть информация не по всем участкам, указанным в Градкадастре Одессы.

Такая вот нестыковка. Выводы делайте сами.

Изменения в районе мыса Большой Фонтан, где вместо зоны Р-3п указали зону Р-4 (для дачного строительства) можно считать технической корректировкой, там тоже бардак с землей и ее назначением. Хотя участки, имеющие назначение «для строительства домов отдыха» в зоне дачной застройки – тоже вызывают вопросы.

Перейдем к чемпиону нашего состязания – Малиновскому району. Тут есть три версии Зонинга. И если к версии от 18.10.2021 практически все вопросы технического характера, то к варианту от 23.12.2016 есть вопросы без ответа.

Участок по улице Братьев Поджио. В версиях от 22.06.2016 и 18.10.2016 – производственная зона В-5 (для предприятий V класса опасности, с санитарно-защитной зоной 50 метров). В версии от 23.12.2016 – это уже зона Гп (предназначена для размещения объектов общественного назначения на территориях, где генеральным планом такая необходимость предусмотрена). По Генплану, кстати, этот участок под размещение объектов общественного назначения не предусмотрен.

Вы, наверное, удивитесь, но тут выделили землю под многоквартирную застройку решением сессии от 06.02.2020 года.

И еще одно место. Вишенка на градостроительном тортике.

Улица Радостная, в районе Ген.Петрова. В версиях от 22.06.2016 и 18.10.2016 – зона Г-5 (лечебные учреждения). В версии от 23.12.2016 – это зона Гп (предназначена для размещения объектов общественного назначения на территориях, где генеральным планом такая необходимость предусмотрена). Причем в зоне Гп может быть общественная застройка любого функционального назначения, не обязательно зона лечебных учреждений.

Что же нам показывает градостроительный кадастр? Конечно, участки на этой территории уже имеют и землеотвод, и градусловия. На многоквартирное жилье.

Также там есть участки – не поверите – для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Что бы это не значило. Рынок, наверное, должен быть. Как думаете, будет?

Но и это еще не все. Слева от этой территории Генпланом запроектирована улица. На Зонинге, естественно, эти земли не относятся ни к одной из территориальных зон. Однако это не помешало выдать на эту землю градусловия и землеотвод. Конечно же, на многоквартирное жилье:

Вот прямо вместо запланированной улицы. Заодно обратите внимание на даты. Градусловия выданы раньше, чем оформлена земля.

Вкратце это основные отличия в вариантах Зонинга, которые мы нашли. Не факт, что отличий больше нет.

Еще раз напомним, что вариантов Зонинга не может быть по закону в принципе.

В публичный доступ выкладывается одна, финальная версия проекта. Все ошибки любого характера корректируются или до утверждения Зонинга, или после корректировки Зонинга на основании решения сессии.

Откуда после утверждения сессией в октябре 2016 года на официальном сайте города появились новые версии графической части? Почему они отличаются друг от друга? Это тоже риторические вопросы. Догадайтесь сами.

Но если вам кажется, что эти варианты Зонинга сделаны для того, чтобы легитимизировать застройку, не обольщайтесь. При выдаче градусловий, оказывается, Зонинг можно и не учитывать.

Вот, например, на Инглези\Небесной сотни строятся жилые дома. Высокие, в 24 этажа.

В зоне Г-6, согласно Зонинга. Зона предназначена для размещения объектов торговли (магазинов, торговых комплексов), рыночных комплексов.

И жилья в зоне Г-6 быть не должно. Градусловия выданы когда Зонинг уже утвердили, в 2017 году.

Так что есть Зонинг, нет Зонинга – разница небольшая.

Кто виноват и что делать?

По нашему мнению – очевидно, что произошла корректировка материалов Зонинга. Судя по словам депутата Леонидовой, это могла произойти в 2019 году. Такая корректировка – незаконна.

Очевидно, что документы, выданные на основании этого, откорректированного Зонинга – тоже за границами законности. И градусловия, и землеотводы.

Эта информация уже озвучена депутатом Леонидовой на депутатской комиссии по архитектуре, наверняка будут сделаны выводы. Как минимум, служебное расследование.

Либо объявят, что чиновники, причастные к этому, уже уволены. Либо найдут виновных из исполнителей.

На самом деле, для такой комбинации нужны десятки участников. И это не только чиновники департамента архитектуры. Для подобных изменений нужен доступ к рабочим файлам проекта. Вряд ли разработчики Зонинга не в курсе происходящего.  Информация менялась на официальном сайте, которым заведует департамент информации. Откорректированные бумажные копии Зонинга оказались в различных структурах города и области, например в управлении охраны памятников ОДА. Тоже не магическим путем.

Крайне сомнительно, что такое могло произойти без ведома топ-чиновников.

Дальше – что будет со всеми документами, выданными в результате. Суды и отмены? Сомневаемся.

Скорее всего отчитаются о козлах отпущения и пообещают все вернуть в откорректированном Зонинге.

Безусловно, корректировать Зонинг нужно, и об этом уже есть решение.

Однако при обсуждении корректировки Зонинга речь шла исключительно о текстовой части. Сейчас очевидно, что нужно корректировать все материалы.

Корректировка Зонинга без корректировки Генплана, в том числе и Историко-архитектурного опорного плана – занятие довольно неблагодарное. Генплан нуждается в корректировке не меньше Зонинга.

Мало того, с 24 июля 2021 года в силу вступает закон, по которому необходимо еще разработать Комплексный план пространственного развития территории Одессы и Концепцию интегрированного развития территорий Одессы. Которые – нужные и важные документы, и разрабатывать их долго.

Одессе необходима серьезная реформа в  сфере градостроительства. Все предпосылки для этого есть. Кроме основной – осознания этого городским руководством.

А пока этот материал, по сути – не более чем констатация статус кво, сложившегося сегодня в градостроительной сфере нашего славного города. Мутные воды, если коротко.

Please follow and like us:

Просмотров: 674

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE