БРЕДОСТРОИТЕЛЬСТВО

В стиле равнодушия

Есть в Одессе улица Ришельевская – одна из центральных улиц старой части города. Застройка тут – преимущественно дореволюционная. Много памятников архитектуры. Много ценной исторической застройки. Много истории.

И вот новость – два исторических здания на этой улице идут под снос. Вместо них – жилой шестиэтажный дом с подземным паркингом.

Одесситы возмущены. Подписывают петицию. Идут на митинг. Собираются подавать в суд. Власти пока безмолвствуют.

Здания, которые идут под снос

Это очень показательный кейс. В нем собралось множество системных недостатков и проблем.  

Но при всем этом ключевое – равнодушие. По разным аспектам, по разным причинам.

От незнания. От корысти. От лени. От боязни начальства или заказчика.

Как итог – крайне слабый проект, который будет реализовываться на месте этих зданий.

Про равнодушных чиновников

Проект прошел все стадии утверждения и собственник получил разрешение на начало строительных работ. Это значит, что чиновничья братия не использовала те возможности, которые им дает закон:

  • Городской департамент архитектуры не настоял на проведении архитектурного конкурса, как того требует ст.6 Закону України «Про архітектурну діяльність».
  • Городской департамент архитектуры не убедил собственника рассмотреть проект на Градостроительном совете
  • Городской департамент архитектуры не вынес проект на рассмотрение Общественного совета по городскому планированию
  • Городское управление охраны памятников культурного наследия не вынесло проект на рассмотрение Консультативного совета при управлении

Это существующие форматы, благодаря которым была возможность повлиять на качество проекта и сохранение архитектурного и исторического наследия. Хотя бы в какой-то степени.

Благодаря бездействию чиновников проект вообще не попал в публичную плоскость.

Даже та информация, которую должно опубликовать по закону в течении пяти дней  –  градостроительные условия и ограничения (ГУО) от Департамента архитектуры – опубликованы на сайте градостроительного кадастра спустя год после выдачи.

Несомненно, для объяснения этого найдутся веские причины.

Справедливости ради, в этих градусловиях написано о необходимости учесть архитектурную и историческую ценность зданий.

Про равнодушных  проектировщиков,  собственника и экспертов

О собственнике можно много не писать. Между желанием получить максимальную прибыль и желанием сделать качественный продукт очевидный выбор в пользу первого. И этот выбор приняли все, кто относится к процессу реализации.

То, что будет построено

В том числе и проектировщики нового здания, в первую очередь архитектор. Проект крайне низкого качества. Никаких попыток сохранения исторически ценной застройки, никаких попыток сохранить исторически сложившуюся парцеляцию. В конце концов, никаких попыток качественных современных архитектурных решений. Архитектурная мысль отсутствует, к сожалению.

К сожалению, потому что архитектор отвечает не только за соответствие проекта строительным нормам, но и за качество архитектурных решений. Про нормы напишу ниже, а по поводу качества работы – мое мнение – этот проект не соответствует уровню сертифицированного архитектора.

Ирония ситуации еще в том, что фамилия владельца типографии Фесенко и фамилия архитектора, запроектировавшего снос здания – одинаковые.

И про экспертизу. Эксперты независимой организации дают свою оценку проекта на соответствие всем возможным нормам. Судя по тому, что в проекте, в экспертизе закрыли глаза на некоторые нарушения этих норм.

За что, кстати, тоже нужно лишать сертификата эксперта.

Про равнодушных всех

Почему так случилось – потому что подавляющему большинству жителей города все равно. Ни проблема сохранения исторической застройки, ни отсутствующая в Одессе градостроительная политика, снесут эти два здания или не снесут – серьезно одесситов не интересует. Это реалии сегодняшнего общества.

И это дает карт-бланш чиновникам и бизнесу относиться к городу так, как сегодня. Равнодушно.

Даже те, кому не все равно, не знают и не понимают, как бороться за сохранение исторической застройки, что нужно делать. Большинство из них уповает на большого дядю, который своим решением устранит проблему. И не понимает, что системные проблемы решает не дядя, а общество.

Митинг в защиту зданий конечно нужен. Он не остановит снос. Он покажет, насколько важен этот вопрос одесситам. И из этого большие дяди будут делать вывод – вмешаться или нет.

Для неравнодушных

Неужели ничего не сделать? Нет, конечно. Можно и нужно.

Только для этого придется перейти в юридически-нормативное поле.

Первое, что нужно сделать – остановить действие разрешения на строительство. В судебном порядке.

Для этого можно оспорить правильность выданных в процессе согласования проекта документов. Их не много, о наличии некоторых в публичном доступе информации вообще нет.

  • Градостроительные условия и ограничения

Тут есть одна зацепка. ГУО должны опираться на действующую в городе градостроительную документацию. Это Генплан и Зонинг. Так вот, в Историко-архитектурном опорном плане (ИАОП), который является частью Генплана, эти два здания показаны как памятники культурного наследия. Да, ИАОП утверждался в 2008 году, да, приказом Минкульта эти здания не включены в реестр памятников. Но факт остается фактом – в действующем Генплане города эти дома – памятники.

А исправить ошибку в градостроительной документации можно только одним способом – откорректировать Генплан и Зонинг или разработать Детальный план территории. ДПТ не сделан, Генплан и Зонинг не откорректированы.

И вишенка к этому тортику – в Зонинге, утвержденном в 2016 году, эти здания тоже указаны как памятники!

Такой себе градостроительный суслик. Его нет, но он есть.

Так что письмо Минкульта о статусе зданий – это конечно значимый документ. Но это не градостроительная документация. Исправьте ошибку, потом выдавайте ГУО и проектируйте.

Участок находится в границах комплексной охранной зоны Центрального исторического ареала. И по закону застройщик обязан получить разрешение на строительные работы в Минкульте. Есть ли это разрешение – неизвестно, нужно сделать запрос. Заключения городского управления охраны культурного наследия, которое есть, для начала строительства недостаточно. Если разрешения Минкульта нет – ГАСИ вообще не должен был выдавать разрешение на строительство.

Утвержденный проект – новое строительство. В этом случае работает требование п.13.1.4 ДБН Б.2.2-12:2019 «Навколо будинків і споруд – пам’яток культурної спадщини (архітектури та містобудування) – у разі відсутності розроблених та затверджених в установленому порядку зон охорони.. відстань від кожної новобудови до пам’ятки повинна бути не меншою ніж збільшений удвічі максимум з висот самої пам’ятки та даної новобудови.»

Рядом с этим новостроем – дом Нолле, безусловный памятник архитектуры. Зоны охраны для этого здания не разработаны. И пока этого не произойдет, новое строительство вплотную к зданию не допускается.

Это один из пунктов, по которому можно оспорить заключение экспертизы проекта. Думаю, отклонений от ДБН гораздо больше, но для этого нужно детально проанализировать весь проект. Которого – догадались? – в публичном доступе нет. Опять нужен запрос.

Эти действия нужны для того, чтобы остановить строительство в том виде, который есть сегодня. А что же дальше? Ну, исправит собственник эти ошибки, и что – сможет строить что захочет?

Ответ один – да. Но это «захочет» должно иметь ограничения.

Есть два пути развития ситуации:

  1. Оспорить разрешение на строительство и, пока идут судебные тяжбы, попытаться вернуть здания в списки памятников архитектуры. Процедура существует, но делать это будут только активисты. И разрабатывать необходимую документацию, и оплачивать ее. Чиновники для этого пальцем не пошевелят, но процедуру они обязаны запустить, если будет такой запрос. Шансы на реализацию такого сценария – 50 на 50. Потому что статус памятника накладывает на собственника массу обязательств, и он будет сопротивляться. Вместе с лобби чиновников на всех уровнях. Даже если случится – никто не заставит собственника отреставрировать эти здания, даже требования закона. Они двадцать лет уже пустуют. Читай – разрушаются. Экономический эффект от инвестиций в реставрацию в современной Одессе отсутствует. Это нужно понимать.

Делать это за счет бюджета? Раз есть собственник, закон этого не позволяет. Разве что выкупать здания. Это потребует еще больше денег. Которых в бюджете нет.

  1. Оставить здания в статусе ценной исторической застройки. И решать системную задачу, которая коснется не только этих домов, но и всей застройки центра города.Историческая застройка памятниками не ограничивается. Их – меньшая часть. А что можно и нельзя делать с историческими зданиями – не памятниками, закон и нормы объясняют очень неконкретно. В общем, конечно, нужно сохранять, любить и беречь. Но когда дело касается конкретного здания – эти «в общем» становятся «делайте что хотите». Чаще всего это самый дешевый вариант – снос. Мы как раз такой пример разбираем.

Нормы и законы можно менять, но это долгий путь. Если вести речь об Одессе, есть другая возможность – прописать режимы использования исторической застройки в Историко-архитектурном опорном плане. Не так, как сегодня – ограничить максимальную высотность и все, а подробно и конкретно.

В конце этого – начале следующего года должна быть вынесена на обсуждение  корректировка ИАОП, которую сейчас делают киевские проектировщики. У нас будет возможность оценить качество работы и внести свои предложения в текст.

Напомню – ИАОП это часть градостроительной документации, обязательной к исполнению.

По моему мнению, именно на этом варианте стоит сосредоточить усилия.

Чем сердце успокоится

В заключение – прогноз. Мэр обязательно даст поручение разобраться в ситуации. Собственник скажет, что вид нового здания на самом деле будут другим, и исторические фасады сохранят. Градус общественного протеста упадет. После того, как поставят строительный забор, здания снесут. На ответное возмущение будет объявлено, что технологически невозможно сохранить историческую кладку фасадной стены, но она обязательно будет воссоздана. И действительно, будет сделан фасад, похожий на исторический. Подобное здание уже есть, кстати. Торговый центр Афина на Греческой площади.

Как итог – Одесса получит еще одно здание в историческом центре в оригинальном архитектурном стиле.

В стиле равнодушия.

Please follow and like us:

Просмотров: 1377

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE