БРЕДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Благие намерения

В середине февраля анонсирован хакатон с названием «Набережная:Перезагрузка».

 «Если набережная – это визитная карточка приморского города, то как выглядит Одесса для жителей и гостей? Бессистемная застройка, бесконечные ряды пластиковых лежанок, полулегальный бизнес и грязные уборные атакуют зрение, слух и обоняние со всех сторон. На такую набережную не хочется возвращаться, а время на ней можно проводить только в перебежках от одного бара к другому.
Такая ситуация невыгодна ни горожанам, ни бизнесу. Город и инвесторы не понимают, с какой стороны подступиться к проблеме. Настало время сделать что-то системное, пока нашу набережную еще можно спасти.

Архитектурное бюро Dekart Studio разработало техническое решение, которое позволит дать второй шанс “золотым милям” от Ланжерона до Аркадии».

То есть, будет разрабатываться комплексное решение для большого участка побережья.

Емкий термин а анонсе ивента – «набережная» – в нашем случае включает в себя несколько зон. Пляж, собственно набережная – пешеходная зона над пляжем, и склоны, по которым проходит Трасса здоровья – парковая зона. В некоторых местах набережной как таковой и вовсе нет.

Мы неоднократно писали о процессах городского планирования в этой зоне. И о воркшопе по благоустройству, и о застройке побережья.

Изначально хакатон анонсировался под патронатом одного из управлений Одесского исполкома. Сейчас об этом упоминаний в анонсе мероприятия нет. Это снимает с повестки ряд рисков, которые возникали в связи с участием городских властей в этом проекте.

Но оставшиеся риски стоит обсудить до начала хакатона. Хотя бы для того, чтобы участники их понимали.

Принципиальные планировочные решения будут базироваться на концепции Андрея Бабчинского, в которой он предлагал увеличить размеры пляжей за счет заполнения песком площадей вплоть до волноломов. Это позволит увеличить ширину пляжей в среднем на 100 метров. Этот проект широко обсуждался в 2017, но авторство идеи скорее принадлежит Владимиру Тартаку и его концепции «Одессанова» от 2012 года.

Опустим технические решения, в хакатоне наверняка будут участвовать эксперты, которые смогут оценить эту сторону проекта.

Также не будем обсуждать юридические тонкости. Сосредоточимся на фактах: планировочных, социальных и экономических.

Возьмем типовое зонирование в этом районе в пределах Французский бульвар – море.

Вчера. Исторически сформированное зонирование.

С момента формирования склонов схема была практически однородной. Санаторно-рекреационная зона от бульвара до склонов. Санатории образованы на месте дач и особняков дореволюционной постройки с застройкой единичными зданиями советского времени. Именно такая типология стала основанием режимов использования исторического ареала Французского бульвара в Историко-архитектурном опорном плане Одессы – «малоэтажная дискретная застройка».

На склонах – парковая зона с Трассой здоровья – основным маршрутом движения вдоль моря. Склоны стали крупнейшим по площади парком города. Который использовался, правда, в основном для транзита вдоль моря и по маршруту бульвар-море.

Вдоль пляжей – набережные от Ланжерона до Дельфина и в районе Аркадии.

Неприхотливый советский человек довольствовался морем, солнцем и редкими торговыми точками с мороженым и водой с сиропом.

Фактически все зоны были доступны для любого жителя города и выполняли рекреационные функции.

Сегодня. Фактическое зонирование.

Санаторно-рекреационная зона в подавляющей части стала зоной жилой застройки. Как малоэтажной индивидуальной, так и многоэтажной многоквартирной. Рекреационные функции территорий значительно уменьшились.

Массовая застройка на склонах. В основном под многоквартирное жилье. Происходит замещение парковой зоны жилой с потерей рекреационных территорий общего пользования. Причем, кроме несоответствия градостроительной документации, застройка происходит в стометровой водоохранной зоне Черного моря.

Вдоль пляжей – массовая коммерция (кафе, клубы, мини-отели). Пешеходная зона набережной отделена от пляжей.

На пляжах – ограничение свободного использования территории в арендуемых зонах. Свободных мест около 30% и кромка пляжа вдоль моря (около 5 метров).

Практика намыва пляжей практически исчезла, площадь пляжей уменьшается.

 

Рекреационные и парковые территории, доступные для горожан, уменьшаются. Свободные от коммерции части пляжей не вмещают всех желающих. Склоны по-прежнему не благоустроены за исключением площадок вдоль Трассы здоровья.

Санаторная функция территорий практически исчезла или переносится на парковую территорию.

Коммерческая деятельность удовлетворяет различные запросы отдыхающих. Практики отдыха «позагорать-искупаться» широко дополнены коммерческими услугами.

Завтра. Прогноз по результатам хакатона.

Зона жилой застройки над склонами не меняется. Вряд ли будет предметом проектирования.

Склоны. С текущей застройкой склонов решения не предвидится, кроме предложений по регулированию застройки в будущем. То есть ее станет больше. Перенос уреза воды избавит застройщиков от головной боли со стометровой водоохранной зоной.

Пляжи и набережная увеличатся. Основные проектные решения будут здесь. Учитывая, что проект увеличения пляжей дорогостоящий, основная нагрузка ляжет на инвесторов. Ни один бизнес в это не вложится, если не получит возможность заниматься коммерческой деятельностью на новых территориях. Учитывая, что сегодняшний бизнес статус-кво вполне устраивает, есть два пути. Или те, кто уже есть, увеличивают свои коммерческие мощности (читай – увеличивают объемы застройки). Или приходит новый бизнес, которому нужно место и новые, в дополнение существующим, объемы застройки.

В любом случае, бизнес в виде кафе, клубов и мини-отелей в сегодняшних объемах не потянет затраты на инженерные работы по увеличению территории. Значит, будет многоэтажная застройка. Точнее, вторая-третья линия застройки.

Здесь потребуется инфраструктура, в т.ч. транспортная. Следовательно, либо Трасса здоровья станет улицей, либо на склонах появится сеть дорог, эстакад или тоннелей. Естественно, за счет парковой территории.

Итого:

Увеличение пляжа и набережной с непрогнозируемым режимом использования (наверняка преимущественно коммерческим). Коммерческие услуги увеличиваются в объеме и качестве.

Увеличение территорий застройки, как за счет новых территорий вдоль пляжей, так и за счет легализации застройки на склонах.

По моему мнению, риск потери парковых территорий значительно повышается. Перспективы застройки побережья и уменьшение территорий общего пользования (кроме пляжей) возрастают.

Следует также поговорить о возможных последствиях использования результатов хакатона. Описанное выше проектное решение дает инструмент недобросовестным участникам процесса городского планирования. Фактически расширяет окно Овертона. В перспективе при попытках реализации может привести к застройке прибрежной зоны с обещанием (нереализуемым) увеличения пляжных территорий.

Именно поэтому автор отказался от участия в хакатоне в качестве ментора.

Безусловно, проблема развития прибрежных территорий должна решаться. Безусловно, участники хакатона имеют полное право сделать свою работу.

Мое мнение:

  1. Тема и программа хакатона – преждевременная, слабо обоснованная. Широкое обсуждение результатов влечет за собой определенные риски.
  2. Задание для подобных мероприятий обязательно должно включать четкие положения градостроительной документации и обоснованные режимы использования существующих территорий. Практика показывает, что сегодня этого нет. Желательно иметь городскую стратегию планировочного развития этой зоны в существующих границах. Об этом пока и речь не идет.
  3. Для развития города очень важно понимать перспективы развития бизнеса. Но категорически без ущерба для развития общественных территорий. Основной ресурс города сегодня – горожанин. Основной критерий комфортной жизни – свобода. В том числе и в выборе места для отдыха возле моря.
Please follow and like us:

Просмотров: 489

1 thought on “Благие намерения

  1. Все верно. Только не 100-м водоохранная зона, а 100 м прибрежная защитная полоса Черного м.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE