ЕСТЬ КОНТАКТ РЕ ФОРУМ

СНЕСТИ НЕЛЬЗЯ РЕКОНСТРУИРОВАТЬ

Надежда Дмитрик

Статья о международном исследовательском проекте «Нелюбимое наследие «Социалистический город?»» (Германия, Украина, Россия)

Массовое индустриальное строительство – изобретение капиталистического мира, которое так и не стало популярным на его территориях.  Это была попытка решения проблемы социальной напряженности, возникшей в начале 20 в. и стремление обеспечить жильем население после разрушений Второй мировой войны. В социалистических странах, напротив, массовое индустриальное строительство нашло широкое применение как утверждение социальной справедливости и идей социализма. Таким образом на территории социалистического мира, начиная с конца 1950-х по 1980-ее гг., возник так называемый «панельный пояс», став типовой визитной карточкой практически каждого города. Панельные микрорайоны представляли значительную часть селитебных территорий, демонстрируя классические приемы советского градостроительного модернизма. Поскольку государство владело всеми зданиями, в том числе многоквартирными домами, все вопросы, связанные с эксплуатацией жилого фонда, решались за его счет через ЖЭКи.

Одесса, ул. Космонавтов, угол ул. ак. Филатова, 1967г.

Как это было в Одессе?

Школьная подруга моей мамы поделилась со мной своими воспоминаниями о временах, когда в Одессе возводились первые «хрущевки». Ей было тогда лет 12, ее семья жила в сердце города, на ул.Дерибасовкой,4, в коммунальной квартире. Городским управлением было принято решение этот дом передать Черноморскому пароходству, а жителей отселить на ул. Варненскую, в только что построенный пятиэтажный дом. Коммунальный тип квартиры на тот момент был практически единственным и плотно входил в жизнь советского гражданина, формируя его мировоззренческую картину.  Жители дома не хотели ехать на Варненскую. Ее бабушка даже сказала в сердцах тогдашнему начальнику пароходства, что не хочет ехать из Одессы за тюрьму и кладбище! И пожелала, чтобы его там, в центре, носили на носилках!

Первыми на Варненскую переехали мама с дочкой. Эта квартира показалась им огромной, наполненной светом. Стены были отделаны модной тогда техникой с применением трафарета. Отдельный санузел, коридор и ванная с горячей водой… В новый дом переезжали всем двором, т.е. соседи оставались прежними, но уже в отдельных квартирах, а не комнатах и продолжали держаться вместе. Следует отметить, что этот дом построен из кирпича, как и многие другие первые «хрущевки» в Одессе.  Строительство началось в конце 50-х начале 60-х гг., а заводов по производству ж/б изделий еще не было, поэтому строили из кирпича и ракушечника. Возле их дома еще долго стоял щит с надписью: «Колхоз имени Карла Либнехта», т.к. эти земли изначально принадлежали ему. Дом был одним из первых на этой улице и вместо дороги были проложены ж/б плиты, а рядом была огромная лужа, которая годами не засыхала.  Проезд на такси из центра составлял 1 рубль. Водителю было достаточно сказать: «Мне до лужи». Со временем стройка закончилась, были высажены деревья, открылись детские сады, школы, магазины, места первичного обслуживания, библиотеки, поликлиника, пустили троллейбусы. Микрорайон расцвёл и зажил бурной социалистической жизнью.

Прошли годы. Черемушки окончательно сформировались, проявили свою идентичность, обросли зеленью, упорядочилась инфраструктура, выросли новые поколения. Микрорайон с пешеходной доступностью и ограниченной  этажностью, отсюда приятный, с человеческим лицом, масштаб. Сегодня расположение этого района характеризуется близостью к центру. В нем живет 20% населения и расположено 18% жилого фонда. Капитальных ремонтов многие дома не получали с момента строительства. Наблюдается высокий износ инженерных сетей. Жители точечно утепляют стены, увеличивают квартиры за счет пристроек и увеличения балконов. Кто во что горазд. Иногда до абсурда. Многие прошли согласования и получили новые техпаспорта с увеличенными площадями. Просторные дворовые территории и дома утопают в зелени, что соответствует постулатам градостроительного модернизма прошлого века, однако в некоторых местах уже гротескно: бесконтрольно растущая зелень создает впечатление, что идешь по лесу. Благоустройство дворов находится в упадочном состоянии.

Известно, что срок годности панельной “хрущевки” составляет 40-50 лет. И если с момента строительства дом не имел капитального ремонта, то его нужно было снести еще в 2009 году. Дома из шлакобетонных плит могут прослужить дольше, но и их срок эксплуатации истекает в ближайшие десятилетия. Капитальный ремонт и модернизация дома может добавить ему еще 40-50 лет жизни. В общем, перемен требуют Черемушки. Только теперь вся тяжесть, связанная с работами по модернизации и ремонту домов, включая благоустройство придомовых территорий, легла на плечи владельцев квартир и ОСМД.

Иркутск, "Дом-корабль", арх. Павлов В.А.,

На законодательном уровне Украины.

В 2006 году в Украине был принят закон “О комплексной реконструкции жилого фонда”. Закон оказался неэффективным и на практике не смог решить проблему. В частности, из-за прописанного обязательного согласия 100% жителей домов на проведение реконструкции, недостаточного финансирования, а также отсутствия четкой процедуры реновации и гарантий для всех сторон.

В Украине ЖЭКи окончательно ликвидировали в 2016 г., на их место пришли управляющие компании и ОСМД, а значит, за ремонты и обновление существующего жилого фонда   городская администрация уже не отвечает. Никто не проверял, в каком состоянии жилые дома передавали новому балансодержателю – многих из них приняли в ненадлежащем виде. Кстати, когда в начале 90-х гг. пошел процесс приватизации квартир, их состояние также никто не проверял! По официальной информации Министерства регионального развития, на конец 2017 г. в Украине более 50% жилого фонда устарело и нуждается в реконструкции, а 7,5% (75 млн м кв.) являются аварийными.

На данный момент чиновники вместе с экспертами готовят новую редакцию закона. Застройщика будут выбирать на конкурсной основе, а согласиться на снос дома должны будут 75% жильцов. В кабинете министров есть два варианта финансирования будущей программы  ̶  за счет средств местных бюджетов или же инвесторов.  Однако, пока не будет представлен новый законопроект, говорить о начале реконструкции и как она будет проходить на законодательном уровне не приходится. Надо понимать, что речь идет о сносе домов и строительстве новых, повышенной этажности.

В стране действует также программа «теплый кредит». Эта программа подразумевает, что в среднем 50% от необходимого кредита на утепление фасадов и пр. дает государство, остальное оплачивается за счёт граждан. Эта программа тоже испытывает трудности. В бюджете страны нет необходимой суммы для полноценных ежегодных выплат для каждого нуждающегося дома, а у большого количества жителей низкие доходы, поэтому выделить всем домом деньги на работы подобного масштаба и брать кредит сложно. Да и один только «теплый кредит» не решит все вопросы, связанные с ремонтом. 

Реновация панельных домов в Германии

Обращаясь к опыту других стран.

В Германии наряду со сносом панельных жилых домов, есть прекрасный опыт их модернизации. В 2010 году проект реновации старых панельных домов в Галле (Германия), получил премию на международной выставке как лучший пример обновления городов в землях Саксонии-Анхальт. Вместо одиннадцати подъездов оставили только шесть. Из старых стандартных планировок квартир сделали 18 разных вариантов, на первом уровне располагаются квартиры с собственным садом, на верхних – с террасой. Ступенчатое удаление верхних этажей, применение цвета на фасадах нарушило монотонность образа. И таких удачных примеров достаточно много.

 

Фото Камаловой К.

Изучая опыт немецких коллег, можно сделать вывод, что тенденции в модернизации панельных домостроений в восточной Германии направлены на уменьшение количества квартир в одном доме за счёт увеличения жилой площади, понижения этажности здания, демонтажа целых подъездов и пр. Проектировщиками на основе старого дома создаются отдельные многоквартирные виллы как новый тип жилой застройки

Данные архитектурные решения были продиктованы сложившейся социально-экономической и политической ситуацией после падения Берлинской стены.  Население восточной Германии массово переезжало в западную, бросая свои квартиры. Количество жителей уменьшилось, образ панельного здания морально устарел. Отсюда осуществленные решения. Но и сегодня наблюдается большое количество пустующих 9-16-ти этажных панельных домов прошлого века, даже не смотря на наплыв беженцев. (Они, кстати, тоже стремятся осесть в западной Германии). Нередко для того, чтобы привлечь арендаторов жилья в модернизированный дом, владельцем нанимаются люди, которые специально включают по вечерам свет в квартирах для создания впечатления заселенности здания.  Надо отметить, что приватизация квартир не велась, как это было в странах СНГ и дома принадлежат государству и частным компаниям, что позволяет осуществлять успешную реновацию, не обременённую необходимостью работы с владельцами отдельных квартир. В ходе самой реновации государство оказывало инвесторам материальную и законодательную поддержку.

Данные архитектурные решения были продиктованы сложившейся социально-экономической и политической ситуацией после падения Берлинской стены.  Население восточной Германии массово переезжало в западную, бросая свои квартиры. Количество жителей уменьшилось, образ панельного здания морально устарел. Отсюда осуществленные решения. Но и сегодня наблюдается большое количество пустующих 9-16-ти этажных панельных домов прошлого века, даже не смотря на наплыв беженцев. (Они, кстати, тоже стремятся осесть в западной Германии). Нередко для того, чтобы привлечь арендаторов жилья в модернизированный дом, владельцем нанимаются люди, которые специально включают по вечерам свет в квартирах для создания впечатления заселенности здания.  Надо отметить, что приватизация квартир не велась, как это было в странах СНГ и дома принадлежат государству и частным компаниям, что позволяет осуществлять успешную реновацию, не обременённую необходимостью работы с владельцами отдельных квартир. В ходе самой реновации государство оказывало инвесторам материальную и законодательную поддержку.

Фото Камаловой К.
Фото Камаловой К.
Фото Камаловой К.
Реновация хрущевки в Калининграде.

В некоторых городах России, например, в Северном Тушине, Санкт-Петербурге, Калининграде, существуют также примеры модернизации панельных «хрущевок». В отличие от Германии, наблюдается тенденция к увеличению количества квартир за счет повышения этажности. Случаи модернизации единичны, поскольку есть сложности с привлечением инвесторов, переговорами с владельцами отдельных квартир, нюансами в законодательстве.

Московский метод реновации подразумевает полный снос «хрущевок» и строительство новых домов с повышенной этажностью. Данный опыт подойдет далеко не к каждому городу, поскольку радикален и требует крупных, длительных инвестиций. Для этого необходимы повышенный спрос в жилье и четкая законодательная база с действующими гарантиями, как для владельцев квартир, так и инвесторов.

Экскурсия в Иркутске, ведет арх. Жуковский Н.А. (один из авторов микрорайона "Университетский" 1985-87гг.)

Что делать?

В беседе с немецкими коллегами выяснилось, что в Германии реконструкция выгоднее, чем новое строительство. В среднем, реконструкция 1 м2 жилого дома выходит примерно 1000 евро, а при новом строительстве может достигать 3000 евро, поскольку высока стоимость подключения к инженерным сетям. В Украине (как и в России) реконструкция обойдется также в 1000 евро за м2, а вот новое строительство – в 700 евро. Поэтому наши девелоперы выбирают новое строительство и вопрос о модернизации домов не рассматривается.

Как по мне, то я бы хотела, чтобы возникал вопрос: «Сносить или модернизировать?», чтобы проводились комплексные исследования в каждом отдельном случае. В исследованиях должны принимать участие архитекторы, инженеры, юристы, девелоперы, социологи. Необходимо сделать техническое обследование жилых зданий. (Например, в Одессе, как было упомянуто выше, первые панельки строились из кирпича и ракушечника и срок их эксплуатации выше). После выявления процента аварийных и пригодных к реконструкции домов, принимать решения по выбору типа реновации кварталов. Огромные дворовые и междворовые пространства позволяют уплотнить застройку новыми жилыми зданиями, выборочно они могут иметь повышенную этажность.

Когда я себе задаю вопрос: какими я хочу видеть Черемушки в моей Одессе, передо мной возникает две картины: модернизированные панельки по типу города Гаале и новый одесский микрорайон Аркадия.  Я хочу видеть отдельные многоквартирные виллы «Черемушки» как новый тип жилой застройки в городе Одессе, сохранивший идеал градостроительного модернизма — жилые пространства среди зелени и солнца. 

В заключение хочу поблагодарить организаторов проекта, коллег, которые на протяжении трех лет вели исследования по изучению массовой индустриальной застройки в разных странах и участников конференции за создание качественной платформы для обмена опытом и поиска оптимальных решений.

Участники конференции "Перспективы для социалистического города" Иркутск, 7-8 сентября 2018г.
Please follow and like us:

Просмотров: 581

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial