ДНК города

Архитектурно-градостроительный анализ материалов ДПТ в границах проспекта Небесной Сотни, улицы Инглези,трассы Север-Юг

Николай Чепелев
6 февраля 2018 г.
Архитектурно-градостроительный анализ материалов Детального плана территории в границах проспекта Небесной Сотни (Маршала Жукова), Школьного аэродрома, улицы Проектной 23 (Север-Юг), улицы Инглези (25-ой Чапаевской дивизии) в г. Одессе
Проведен ОО “Ассоциация архитекторов Одессы”
Анализ проведен на основании графических материалов и пояснительной записки, опубликованных на официальном сайте г.Одессы для общественного обсуждения по состоянию на 02.02.2018 г. ( http://omr.gov.ua/ru/news/103395/ )
Содержание:
1. Фактические ошибки в проектных материалах
2. Соответствие материалов ДПТ принятой в г.Одесса градостроительной документации (Генплан, Зонинг)
3. Соответствие материалов ДПТ действующим в Украине законам, строительным нормам и правилам в области градостроительства и архитектуры
4. Анализ градостроительных решений ДПТ
5. Выводы и рекомендации

Фактические ошибки в проектных материалах

В проектных материалах имеется ряд несоответствий и ошибок:
· Согласно данным Пояснительной записки (ПЗ) к проекту, на участке ДПТ планируется : строительство 66-ти 9-ти этажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и детскими дошкольными учреждениями (2 детских сада-ясли), амбулатории 200 кв.м (участок №1); строительство 22-х 10-16-ти этажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и детским дошкольным учреждением и общеобразовательной школой, амбулатории 200 кв.м (участок №2); строительство 10-ти 23-х этажных жилых домов со встроенными общественными помещениями и детскими дошкольными учреждениями, амбулатории 200 кв.м (участок №3) (ПЗ, стр.86), всего 98 жилых домов.
На Проектном плане 2 этапа количество и этажность жилых домов другие: 22 10-этажных жилых дома, 9 12-этажных жилых дома, 31 14-этажный жилой дом (участок №1); 22 16-этажных жилых дома (участок №2); 18 23-этажных жилых дома (участок №3), всего 102 жилых дома. Следовательно, все расчеты и технико-экономические показатели, касающиеся жилья и указанные в ПЗ, не соответствуют проектным решениям, принятым в графической части ДПТ.
· Средняя скорость автомобильного движения магистральной уличной сети в ПЗ принята 60 км\ч (80 км\ч для трассы Север-Юг), в то время как максимальная скорость движения в городской черте согласно ПДД – 50 км\ч. Следовательно, данные о пропускной способности и интенсивности движения являются недостоверными.
· В таблице 22 (стр 63-66 ПЗ) представлен перечень планируемых к размещению и строительству жилых домов, в том числе, данные о количестве квартир. Всего в проектном жилом фонде предусматривается 25630 однокомнатных квартир и 20772 многокомнатных квартир. В примечаниях говорится, что расчет количества жителей принимался, согласно показателю жилищной обеспеченности генерального плана г. Одессы (2015г.) – 26,7м2. Далее на стр.66 говорится, что согласно расчетам, в однокомнатных квартирах предусмотрено к проживанию 33235 человека, а в многокомнатных – 16 229 человека. То есть количество многокомнатных квартир превышает число проживающих в них на 4543 единицы.
· Там же (стр 66) говорится: Ориентировочная усредненная площадь однокомнатной квартиры – 60м2, а многокомнатной квартиры – 114м2. Умножив количество квартир на усредненную площадь, получаем общую площадь однокомнатных квартир 1 537 800 кв.м., многокомнатных – 2 368 008 кв.м., в сумме – 3 905 808 кв.м., что не соответствует заявленной общей площади в 1 324 220 кв.м.
· На стр 68. указано, что общее количество квартир в проектируемых жилых домах – 25630, что не соответствует данным таб.22 ПЗ.
· В п.1 Технико-экономических показателей (стр.87) данные, касающиеся площади улиц и площадей общегородского значения, одинаковы как при существующем положении, так и при проектных решениях, что не соответствует графической части проекта.
· Согласно графическим материалам, зона застройки Ж-3, описанная в ПЗ, на участке фактически отсутствует (так как отсутствует многоэтажная застройка до 9 этажей)
· В комплекте чертежей не представлена схема планировочных ограничений.
· Стр. 48 О-3 «Учебные зоны» – предельная высота зданий в этом районе приравнивается к параметрам исторического центра города «высота рядовых зданий 18,6 м; на угловых участках 21.3 м, в глубине квартала – 62% от высоты зданий на красной линии».
· Стр. 50 О-4 «Культурная и спортивная зона» – максимальное расстояние до красных линий – 20 м по ул. Черноморского казачества».
· Для жилых зон Ж-3, Ж-4, Ж-5 применяются нормы, не имеющие отношения вообще к рассматриваемой территории, как территории свободной от застройки. Например, для определения максимально допустимого % застройки и плотности застройки авторы отсылают нас к п. 3.8 ДБН 360-92**, который относится к зоне реконструкции.
Соответствие материалов ДПТ действующей градостроительной документации (Генплан, Зонинг г. Одессы)
Планировочные решения ДПТ во многом противоречат Генплану и Зонингу города, что является нарушением ст. 19 ч. 1 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», в котором однозначно определено, что ДПТ уточняет положения генерального плана города. Разночтения ДПТ с Генпланом и Зонингом, который также отвечает основным положениям Генплана, заключаются в следующем:
· Согласно Генплана и Зонинга Военный аэродром, авиапредприятия и другие коммунальные объекты на территории Школьного аэродрома не сохраняются, а на их месте размещаются либо жилая застройка (Ж-4) либо рекреационные зоны (Р-3) или общественная застройка (Гп). В ДПТ – на этих участках формируется Специальная зона (военные городки, объекты коммунального хозяйства, хранения ГСМ, химикатов, захоронения отходов), что противоречит действующей градостроительной документации и является прямым нарушением Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
· Согласно Генплана и Зонинга зона жилой застройки размещается большей частью ближе к трассе Север-Юг, а вдоль ул. Инглези формируется рекреационная зона озелененных территорий общего пользования площадью порядка 46 га. В ДПТ – рекреационная зона в этом районе отсутствует и на ее месте расположена исключительно зона многоэтажной жилой застройки, что противоречит действующей градостроительной документации и является прямым нарушением Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
· В ДПТ зона рекреационная (озеленение общего пользования) смещена в сторону трассы Север-Юг, хотя по Генплану и Зонингу тут должна быть зона общественной застройки. При этом площадь зеленой зоны сокращена до 9,88 га (против 46 по Генплану и Зонингу), что противоречит действующей градостроительной документации и является прямым нарушением Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
· Параметры существующих улиц (ул. Инглези, например) занижены, относительно основных положений Генплана города. По Генплану – ул. Инглези магистраль общегородского значения регулируемого движения. По ДПТ – магистраль районного значения. При этом количество полос движения указано минимальное 4 полосы, т.е. по существующему положению.
· Согласно основных положений Генплана города магистрали ул. Проектируемые имеют соединение с другими, помимо ул. Инглези, общегородскими магистралями – трассой Север-Юг, пр. Небесной сотни. В ДПТ ул. Проектируемые (Проектная 1 и 2) закольцованы в жилой районе и имеют единственный выход опять на ул. Инглези.
Соответствие материалов ДПТ действующим в Украине законам, строительным нормам и правилам в области градостроительства и архитектуры
Согласно п.3.5 ДБН 360 – 92 ** участок разработки ДПТ характеризуется как жилой район. Участки жилой застройки №1-№3 характеризуются как жилые кварталы.
Общая площадь жилого района принимается как сумма территорий жилой застройки, площадок учреждений и предприятий обслуживания, зеленых насаждений, улиц, площадей. По данным ТЭП ПЗ эта площадь составляет 171,43 га.
Общая площадь жилых кварталов принимается как сумма территорий жилой застройки. По данным ТЭП ПЗ эта площадь составляет 61,59 га.
· Согласно п.3.7 ДБН 360 – 92 ** расчетная плотность населения жилого района принимается 190-220 чел\га. Учитывая, что по расчетам ДПТ население на проектируемом участке составляет 49 608 человек, плотность населения жилого района составит 289 чел\га, что противоречит положениям ДБН 360 – 92 **
· Согласно п.3.7 ДБН 360 – 92 ** расчетная плотность населения жилого квартала принимается 180-450 чел\га. Учитывая, что по расчетам ДПТ население на проектируемом участке составляет 49 608 человек, плотность населения жилого квартала составит 805 чел\га, что противоречит положениям ДБН 360 – 92 **
Данные о плотности населения в 405 чел\га, указанные в ТЭП ПЗ, не соответствуют иным данным проектных материалов ДПТ.
· Согласно таб.5.1 ДБН 360 – 92 ** озелененные территории общего пользования жилых районов климатических районов ІІІ-В, ІІІ-Б должны рассчитываться из значения 7 кв.м\чел. На участке разработки ДПТ эта площадь должна составлять 34.7 га, однако согласно ТЭП она составляет 9,88 га, что противоречит положениям ДБН 360 – 92 **
· Согласно п.7.43 ДБН 360 – 92 ** «Количество мест постоянного хранения легковых автомобилей в жилых районах определяется исходя из численности населения данного района на расчетный срок и расчетного уровня автомоби­лизации» (280-350 автомобилей\1000 человек, п.7.2), для данного проекта это 13890-17360 автомобилей. «Для временного хранения – исходя из условий обеспечения этими местами как минимум 10 % расчетного парка автомобилей, принадлежащих жителям данного района». Для данного проекта это 1389-1736 автомобилей.
Согласно таб.7,4б ДБН 360 – 92 **, расчет можно производить исходя из проектного количества квартир. По данным ПЗ, общее количество квартир – 25630, учитывая, что район находится в периферийной зоне города, применяем коэффициент 0.5 для всех типов квартир. Получаем количество: для постоянного хранения 12815 машиномест, для временного хранения 2563 машиномест.
Проектными решениями предусмотрено 7860 машино-мест для постоянного и временного хранения автомобилей, что противоречит положениям ДБН 360 – 92**.
· На стр 66 ПЗ говорится: «Ориентировочная усредненная площадь однокомнатной квартиры – 60м2, а многокомнатной квартиры – 114м2. По своим показателям жилой дом следует отнести к домам II категории комфортности (социальное жилье)».
Согласно т.1 ДБН В.2.2-15-2005 максимальная площадь однокомнатной квартиры в домах II категории – 42(40+5%) кв.м. Следовательно, либо указана неверная категория комфортности, либо число однокомнатных квартир занижено.
· Проектом предлагается строительство 4 общеобразовательных школ I-III ступеней общей вместимостью 86 классов. Согласно нормативной граничной наполненности классов, это 3010 учащихся. Исходя из данных ПЗ, в районе будет проживать 6872 учащихся. Число общеобразовательных школ I-III ступеней, предусмотренных проектными решениями, недостаточно, что противоречит положениям ДБН 360 – 92**.
· Проектом предлагается 3 отдельно стоящих детских сада и 2 встроенно-пристроенных детских сада общей вместимостью 34 группы. Согласно нормативной граничной наполненности групп, это 680 детей. Исходя из данных ПЗ, необходимо 1854 места в дошкольных учреждениях. Число детских дошкольных учреждений, предусмотренных проектными решениями, недостаточно, что противоречит положениям ДБН 360 – 92**.
Анализ градостроительных решений ДПТ
Статья 19 ч. 1 и ч. 4 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», определяют, что ДПТ разрабатывается с целью определения в том числе планировочной организации и пространственной композиции территорий.

Планировочные решения

· Планировка района решена механически, без намека на создание пространственной композиции и комфортной жилой среды для населения: применены типовые (или повторного применения) однообразные секции 10-23 этажа. Комбинирование секций в П – и Г-образные группы, без общественных пространств внутри жилых кварталов, создают удручающую жилую среду.
· Авторы отказались от каких-либо архитектурно-планировочных идей создания композиционно осмысленного микрорайона. На пересечении главных улиц, где образуется кольцевое движение, вместо выразительной площади – аморфное пространство.
· Размещение обязательных объектов социального назначения (школы, дошкольные учреждения) на месте действующих предприятий, вынос которых требует значительных капиталовложений и правового урегулирования. Это означает, что социально важные объекты могут быть построены намного позже объектов коммерческого жилья или вообще не будут построены.
· Функциональное зонирование весьма спорно: спортядро школы примыкает к зоне коммунальных предприятий (СТО, АЗС). Специальная зона (объекты коммунального хозяйства, хранения ГСМ, химикатов, захоронения отходов, др.) располагается между жилыми кварталами. Малоценная застройка (гаражи, СТО, АЗС, др.) сохраняются вдоль одной из главных магистралей района (ул. Инглези), а новые объекты никак не формируют архитектуру главных транспортной артерии, спортивная площадка затиснута между АЗС и перекрестком транспортных магистралей (пр. Небесной сотни- ул. Школьный аэродром).
Транспорт и коммуникации
· Пропускная способность улиц, примыкающих к району проектирования, в расчетах завышена. Увеличение количества личного автотранспорта в связи с возникновением новых жилых кварталов приведет к значительному увеличению нагрузки на магистрали в этой части города. По аналогичным показателям транспортного анализа других городов Украины (Киев, Винница), увеличение времени движения из района разработки ДПТ в центр города составит 25-30 минут к существующему.
· Транспортный анализ в рамках ДПТ практически не проводился.
· Значительная нехватка мест для хранения автомобилей приведет к неконтролируемому процессу парковки во дворах, на улицах жилого района и на примыкающих магистралях.
· Устройство тоннеля для трассы Север-Юг под территорией Школьного аэродрома вызывает большие сомнения в возможности реализации.

Плотность населения

· Согласно Примечанию 5 п.3.7 ДБН 360 – 92 **: «Величина плотности населения жилого квартала может быть принята более 450 чел./га (в крупных и крупнейших городах) при соответствующем обосновании.». «Задание на проектирование, утвержденное заказчиком и согласованное инвестором.» (стр.5 ПЗ) не является таким обоснованием.
· Согласно Примечанию 1 п.3.7 ДБН 360 – 92 **: «Плотность населения жилого района и жилого квартала следует дифференцировать в зависимости от их размещения в структуре города и принимать: … среднюю – в срединной зоне города, в периферийной – на территории основных АПО и узлов;…».
Это значит, что плотность населения жилого квартала должна стремиться к значению в 315 чел\га. При площади жилой застройки в 61.59 га оптимальное значение количества населения составляет 19 400 человек.
· Сравнительный анализ плотности населения между проектируемыми жилыми кварталами и кварталом жилой застройки ЖК Радужный, говорит в пользу ЖК Радужный (18500 кв.м. жилья\га в ЖК Радужный против 21500 кв.м. жилья\га в проектируемых кварталах).

Планировочные ограничения

· На стр. 32-33 указано, что объекты военного назначения, авиационная эскадрилья и др. имеют источники акустического дискомфорта, требуют СЗЗ 100 и ограждаются экраном 6 м для ограждения жилой застройки. Формирование благоприятной комфортной жилой среды, огражденной экраном высотой с 2-тажный дом – наихудшее решение в градостроительстве не применяется ни в одной европейской стране уже более 70 лет.
· Раздел IV «Коммунально-складские зоны». Указано (стр. 44), что имеется зона КС-3 с радиусом СЗЗ – 300м. такая зонга располагается смежно с участком жилой застройки (зона Ж-4). Не указано, как влияет эта зона на комфорт и обеспечивает безопасность проживания жителей в новых благоустроенных домах.
Градостроительные условия и ограничения.
· Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусмотрено (ст. 18 и ст. 19), что источником определения градостроительных условий и ограничений (сокращенно – ГУО) застройки земельного участка в границах населенных пунктов являются два документа: план зонирования территории города (зонинг) и детальный план территории (ДПТ). Именно градостроительные условия и ограничения являются основным результатом разработанного ДПТ и по ним должны определяться основные параметры застройки: этажность, плотность и % застройки, расстояния до существующих объектов, до красных линий и линий регулирования застройки. Однако:
a) Изложенные в ДПТ по форме не отвечают форме градостроительных условий и ограничений, установленных Законом и Приказом Минрегионбуд 135 от 31.05.2017 г.
б) Те параметры, которые прописаны в предложенных ГУО не определяют именно те характеристики объектов, которых должны придерживаться застройщики. Этажность, плотность и % застройки, расстояния до объектов и линий регулирования застройки. Большинство указаний по параметрам застройки отсылают нас к нормам ДБН, за исключением зон Ж-3, Ж-4 и Ж-5, которые и так прописаны в зонинге.
· В ландшафтно-рекреационной зоне Р-3, единственной зоне общего пользования сокращенной по отношению к Генплану и Зонингу более чем в 4 раза предлагаются такие параметры застройки объектов (в т.ч. здания административного и хозяйственного назначения, кафе, общественного питания, торговли, сервиса, пр.): – предельно допустимая высота – определяется градостроительным расчетом (т.е. заказчиком такого град.расчета);
– максимальный % застройки – определяется градостроительным расчетом (т.е. заказчиком такого град.расчета); максимальная плотность – определяется градостроительным расчетом (т.е. заказчиком такого град.расчета). Таким образом, застройка зоны Р-3 полностью зависит от инвестиционных предложений застройщика, а не требований ДПТ, как это определено Законом.
· Точно также ГУО прописаны в зонах коммунальных КС-3, КС-4 и КС-5. Т.е. правила застройки что для зоны рекреации, что для зоны с СЗЗ 50-100-300 м одинаковы.
· Для Специальной зоны, которой согласно Генплана и Зонинга быть вообще не должно, так же у заказчика развязаны руки при новом строительстве предприятий, организаций, учреждений оборонного значения (основной вид использования территории), общественных зданий (сопутствующие виды), предприятия 5 класса вредности (допустимые виды), поскольку максимально возможный процент застройки определяется – предпроектными разработками (выполняются по заказу застройщика).

Выводы

· Проектная документация ДПТ содержит большое количество ошибок и несоответствий.
· Проектные решения, принятые при разработке ДПТ, противоречат существующей градостроительной документации города ( Генплан, Зонинг)
· Проектные решения, принятые при разработке ДПТ, противоречат действующим в Украине законам, строительным нормам и правилам в области градостроительства и архитектуры
· ДПТ имеет низкий качественный уровень градостроительных решений.
Все вышеперечисленные замечания позволяют сделать вывод о беспрецедентно низком для г.Одессы комфорте жилой среды и высоком социальном напряжении, предусмотренном проектными решениями.

Рекомендации

В существующем виде ДПТ утверждать категорически нельзя.
Please follow and like us:

Просмотров: 154

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE