ДНК города

Что не так с жилой застройкой в Одессе

 

 

 

 

Николай Чепелев

Зам. председателя ААО

Основные документы, которые регламентируют застройку в Одессе – Генплан и Зонинг. Все городские кварталы включены в ту или иную территориальную зону, каждая из которых имеет разрешенные и допустимые виды застройки.

Что касается жилой застройки, то,  в зависимости от зоны, существуют определенные ограничения по этажности, от 1-2 этажной застройки в зоне Ж-1 до 24-32 этажа в зоне Ж-5.

Если намерения застройщика не совпадают с положениями Зонинга, есть возможность корректировки или уточнения зонирования территории отдельного квартала при помощи Детального плана территории (ДПТ). ДПТ должен быть рассмотрен на градсовете и утвержден решением сессии.

Теперь о градостроительной политике в Одессе. Есть Генплан города. Там прописаны решения по развитию городских территорий. Большая часть из которых не будет реализована или будет, но в отдаленном будущем. Новые магистрали, многоуровневые развязки, районы с деловой или общественной застройкой существуют только на бумаге. Пока что, как показывает практика, намерения застройщика оказываются весомее не только градостроительной документации и ДБН, но и здравого смысла. Здравого смысла с точки зрения городского планирования. С точки зрения бизнеса все ок.

Сейчас все новое жилое строительство в Одессе можно разделить на несколько типов:

  1. Точечная высотная застройка в исторической части города. Есть такой документ – Историко-архитектурный опорный план (ИАОП). Согласно ему, вся застройка в историческом центре имеет четкие ограничения по высотности – высота зданий не должна превышать 18.6 метров, на углах кварталов – 21.3 метра. До недавнего времени у застройщика была лазейка – Историко-градостроительное обоснование (ИГО). С его помощью доказывалось, что новое здание от 7 до 18 этажей вполне вписывается в историческую среду, не изменяет структуру застройки и архитектурный облик центра города. Хотя элементарная математика показывает – 18.6 метров – это максимум 5 этажей, 21.3 – 6 этажей. Французский бульвар согласно ИОАП вообще должен иметь застройку малой этажности.

Примеры – Французский бульвар, Б.Арнаутская, пл.Толстого.

  1. Точечная высотная застройка за пределами центра. Самые привлекательные участки под застройку – это, конечно, приморская часть города. Тут на первый план выходят инфраструктурные проблемы. Большие дома – это много новых жителей, которым нужно где-то отдыхать, лечиться, работать. Новые автомобили, которым нужно проехать и которые нужно где-то хранить. Это школьники, которым нужно где-то учиться. Это нагрузка на инженерные сети города.

Как правило, ДПТ для новой застройки показывает, что по соседству есть полупустые школы и поликлиники, пропускная способность дорог справится с увеличением количества машин, и все будет хорошо.  Только если посмотреть на все новые проекты, то окажется, что речь идет об одних и тех же школах, детсадах, дорогах. И в жизни существующая инфраструктура не справляется.

  1. Застройка жилыми кварталами. Та же проблема, как и при точечной застройке. Конечно, часто в проектах показывают новые детские сады или школы, которые планируют построить во второй или третьей очереди строительства квартала. Тут возникают проблемы реализации этих обещаний, которые пока остаются на бумаге. Яркий пример – комплекс из нескольких Жемчужин на Каманина. В составе застройки должна быть школа, однако застройщик на части территории решил возвести еще пару многоэтажек, и трехэтажная школа с территорией превратилась в учебно-воспитательный комплекс на 6 этажей практически без участка. И это тоже пока только на бумаге.
  2. Жилые микрорайоны на прилегающей к городу территории. Как самый яркий пример – микрорайон Радужный. Тут, естественно, даже соответствие Генплану города не требуется. А вся нагрузка – на городскую инфраструктуру.

Новое жилье – это хорошо. Но сопутствующие проблемы оказываются проблемами города, а не застройщика. И как эти проблемы решать, начинают думать только после их возникновения. И часто они нерешаемые.

Что же делать? Во-первых, разрабатывать стратегию развития города. Генплан можно не учитывать, он решает вопросы землепользования в первую очередь. Даже если брать за основу проектные решения Генплана, практика показывает, что они не реализуются.  В составе этой стратегии должна быть разработана концепция городского планирования. И самое главное – эта стратегия должна последовательно воплощаться в жизнь.

Во-вторых, выполнять существующие нормы и положения Генплана. Каким бы спорным он ни был, даже в нем не предусмотрены высотки в центре города или кварталы с плотностью населения, вдвое превышающую нормативную.

В третьих, требовать от застройщиков на проектной стадии реальных расчетов нагрузки на городскую инфраструктуру и мероприятий по их компенсации. Новые школы, решения по дорожной и инженерной сети должны реализовываться в первую очередь.

Но пока, к сожалению, изменений в городской политике в этом направлении не видно. А при отсутствии политической воли изменений в процессах застройки города вряд ли можно дождаться.

Please follow and like us:

Просмотров: 7538

1 thought on “Что не так с жилой застройкой в Одессе

  1. По поводу городской политики . Если рассматривать город Одессу как динамически изменчивую систему, потребляющую внешнюю энергию, растворяющую ее в себе, то качество изменений городского ландшафта, качество производимых городом продуктов, качество жизни городских обитателей напрямую зависит от качества поступающей энергии. Сейчас в город поступает энергия низкого качества и, соответственно, обратные связи тоже низкого качества. Под энергией, главным образом, следует понимать слияние миллионов воль, надежд, страстей и желаний. Разработчики генплана и зонинга Одессы создали некий структурный паттерн, не имея содержательного диалога с жителями города и его пригородов. Власти города прекрасно понимают невозможность реализации принятых градостроительных решений и настроены воплощать только то, что может принести выгоду сейчас, или в ближайшей перспективе. Большинство жителей города, к сожалению, пока находятся в состоянии местного наркоза и в городской политике не участвуют.

Добавить комментарий для Алексей Шапорин Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Post

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial
EMAIL
Facebook
Facebook
YOUTUBE